دانلود گزارش کارآموزی در اداره ثبت اسناد و املاک

2- اعتبار بخشیدن به معاملات

حقوق ثبت در راستای انجام وظایف و مأموریتهای خود دو رسالت یا هدف عمده و اساسی را دنبال می نماید که عبارتند از:

1- تثبیت مالکیت مالکین

 

 

 

به عبارتی: رسالت یا هدف حقوق ثبت عبارتست از: تثبیت مالکیت مالکین یا اشخاص ئ اعتبار بخشیدن به معاملات،قرارها و اقرارها(حقوق ارتفاقی)تنظیم روابط حقوقی و اجتماعی(ازدواج و طلاق) به منظور جلوگیری از اختلافات و تنازعات و طرح دعاوی یا تسهیل رسیدگی به دعاوی در مراجع قضائی.

2- تعریف و انواع سند:

سند نوشته ای است که در مقام دعوی یا دفاع قابل استناد باشد و بطور کلی بر دو نوع است. 1- سند رسمی         2- سند عادی

- سند رسمی: اسنادی که در ادارات ثبت اسناد و املاک یا دفاتر اسناد رسمی یا نزد مأموران رسمی دولت در حدود صلاحیت و وظایف آنها و مطابق قانون و مقررات تهیه شده است سند رسمی است بنابراین اسناد زمانی رسمی تلقی می شوند که حداقل سه شرط اساسی ذیل را داشته باشند.

به موجب ماده70 قانون ثبت، سند رسمی معتبر است و انکار و تردید در آن تأثیری ندارد و تمام محتویات از قبیل شماره ، تاریخ ، امضاء ، نوشته های داخلی و بطور کلی مجموعه سند رسمی معتبر و قابل استناد است مگر اینکه مجعولیت آن توسط مراجع قانونی اثبات شود.

- سند عادی: در حقوق ثبت تعریف آشکاری از سند عادی در دست نیست اما می توان گفت کلیه نوشته ها، اسناد و مدارکی که در مراجع رسمی تهیه نشود از قبیل قولنامه ها، قراردادهای شخصی بین طرفین یک معامله و به طور کلی نوشته و مدرکی که شکل رسمی نداشته باشد از نوع سند عادی است.

سندرسمی

سه شرط

باید داشته

باشد

ج) سند رسمی

 باید در

چارچوب قوانین

 ومقررات نوشته

شده باشد.

ب) سند رسمی

باید در دفاتر

اسناد رسمی یا

ادارات ثبت یا

نزد مأموران

رسمی دولت

تهیه شود.

الف) سند

رسمی باید

صریح،آشکار

و بدون شک و

ابهام باشد.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

1- ثبت به روش عادی         2- ثبت روش عمومی

ثبت عادی:

ثبت عادی به موچب قانون مصوب از سال1302 ه. ش. یعنی ابتدای ایجاد اداره کل ثبت اسناد و املاک کشور شروعو تا زمان اجرای قانون ثبت عمومی اجرا شد این قانون طی سالهای1305 و 1306 1307 اصلاح و تعدیل گردید اما به دلیل مشکلاتی که در عمل بوجود می آمد دوام چندانی نیافت با این وجود کلیه قوانین و مقرراتی که از سال1302 تا پایان سال1310 در مجموعه ثبت اسناد و املاک اجرا شده بر اساس ثبت عادی است و املاکی که طی این مدت زمانی، سنددار شده اند از ویژگیهای ثبت عادی برخوردارند.

ثبت عادی با دو ویژگی عمده از ثبت عمومی قابل تمایز است که عبارتند از:

1- در ثبت عادی عملکرد موردی بود یعنی مالکان به صورت انفرادی برای ثبت ملک خود به اداره ثبت مراجعه می نمودند.

2- درثبت  عادی عمل اختیاری بود و مردم اجباری برای به ثبت رساندن ملک خود نداشتند لذا این حالت اختیاری بودن، اهداف حقوق ثبت را محقق نساخت.

ثبت عمومی: در تاریخ26/12/1310 قانون ثبت تغییر یافت و ثبت عمومی جایگزین ثبت عادی شد با این ویژگیها:

 

ثبت املاک اجباری شد

ماده 12 قانون ثبت تصویب شد

 

 

 

 

    3- کسانیکه حق درخواست ثبت را دارند

در جریان ثبت عمومی هر فردی صلاحیت یا مجاز به درخواست ثبت نیست بلکه باید شرایطی را احراز نمایند از قبیل:

الف) بنچاق (سند معامله)

ب) مدارک لازم مبنی بر

    ورثه بودن.

ج) استشهادنامه محلی که

گواهان، تصرف مالکانه

شخص را گواهی نمایند.

- متقاضی ثبت، باید متصرف ملک باشد و در تحقیقات محلی مالکیت او تأیید شود یا در واقع برای اثبات تصرف خود حداقل یکی از مدارک زیر را در دست داشته باشد:

 

 

 

 

 

 

2- متقاضی ثبت مالک ملک باشد.

3- درخواست ثبت توسط متولیان موقوفات

4- درخواست ثبت توسط متصدی امور حبسی

5- درخواست ثبت توسط وصی

6- درخواست ثبت املاک دولت و شهرداری

بوسیله وزارت دارایی و شهرداری

7- درخواست ثبت املاک مؤسسات و شرکتها توسط رئیس مؤسسه

8- درخواست ثبت املاک محجورین توسط قیم یا ولی یا وصی

9- مالکینی که بر اساس صلح محاباتی(بدون حق فسخ یا با حق فسخ)

   

 

 

 

 

 

 

 

4- صلح محاباتی

صلح محاباتی واگذاری یک حق یا یک شیء به قیمتی پایین تر از ارزش واقعی آن،مثلا“ بخشش یک ساختمان به یک شاخه نبات. در صلح محاباتی با حق فسخ، شخص بخشنده می تواند در مهلتی که تعیین شده آنچه  بخشیده را پس بگیرد اما اگر موعود بگذرد نمی تواند این عمل را انجام دهد.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

یکی از آثار و دلایل مالکیت، تصرف مالک در ملک خود است یعنی مالک به نحویاز انحاء از ملک خود استفاده کند که بتواند هر نوع مداخله ای در آن انجام دهد، این اختیار و استفاده و مداخله را تصرف می نامیم. بنابراین متصرف بودن یکی از حالاتی است که بر اساس آن شخص، صلاحیت درخواست ثبت دارد. تصرف دارای انواع مختلفی است که عبارتند از:

1- تصرف بلاواسطه: مانند سکونت شخص در منزل مسکونی خود.

2- تصرف با واسطه یا بالمباشره: مانند تصرف قیم و وکیل و مباشر و مستاجر و وصی و امین و به طور کلی تصرف قائم مقام قانونی که به اذن مالک مالکیت دارد.

3- تصرف مادی: تصرفی که ناشی  از حالت با واسطه باشد مانند تصرف قیم و یا وکیل بر ملک.

4- تصرف معنوی : مانند تصرف وراث بر ملک مورث

براساس قانون ثبت کسی به عنوان متصرف محسوب می شود که یکی از انواع تصرفات فوق را بر ملک داشته باشد.

 

 

2- احراز تصرف: یکی از شرایط قبول درخواست ثبت،احراز تصرفات مالکانه متقاضی بر ملک مورد تقاضا است طبق ماده35 قانون مدنی تصرف دلیل مالکیت است مگر آنکه خلاف آن ثابت شود و مواد36 و 37 قانون مذکور تصریح دارند، تصرفی که ثابت شود ناشی از حق مالکیت یا انتقال قانونی نبوده معتبر نخواهد بود و اگر متصرف فعلی اقرار کند که ملک سابقا متعلق به مدعی او بوده است در اینصورت متصرف نمی تواند برای رد ادعای مالکیت شخص مدعی به تصرف خود استناد کند مگر اینکه ثابت کند ملک به درستی به او منتقل شده است.

 

3- اراضی و املاکی که آثار تصرف فعلی نسبت به آنها موجود نیست.

به موجب تبصره یک ماده11 قانون ثبت در مورد اراضی و املاکی که آثار تصرف مالکانه

فعلی نسبت به آنها موجود نباشد درخواست ثبت از کسی پذیرفته می شود که بر مالکیت و یا

بر تصرف سابق خود به عنوان مالکیت یا بر تصرف خود به عنوان تلقی از مالک یا قائم مقام

قانونی او مدارکی داشته باشد و چنانچه تقاضای ثبت نسبت به این گونه املاک به یکی از عناوین

مذکور در موارد و 32 ق.ث باشد در صورتی تقاضای ثبت پذیرفته می شود که تقاضا کننده

مدارکی بر عنوان تصرف سابق خود یا برتصرف کسی که تقاضا کننده قائم مقام قانونی او

محسوب می شود، داشته باشد.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

1- نحوه تشکیل پرونده ثبتی

2- اظهارنامه

3- مندرجات اظهارنامه

4- دفتر آمار و ثبت اظهارنامه

5- تعریف ملک مجهول المالک و نحوه ثبت آن

6- ماده 142 ق ث

7- ماده 144 الحاقی ق.ث

8- شماره گذاری املاک و توزیع اظهارنامه

9- قراء و قصبات خرده مالک

10- قراء و قصبات بزرگ مالکی

11- مالکیت مشاع تصرف مفروز

12- املاک شهری و مستغلات

13- املاک مشاع و مفروز

14- ارزیابی

15- نحوه شماره گذاری قنوات

16- اموال غیر منقول در ثبت عمومی

17- اموالی که در ثبت عمومی قابل ثبت نیست

18- املاکی که ثبت آنها برای اشخاص حقیقی امکان پذیر نیست

19- ثبت چند ملک با یک اظهارنامه ماده28 آیین نامه قانون ثبت

20- ملک از قلم افتاده

21- قیمت منطقه ای

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

1- ماده 11 قانون ثبت : آگهی های نوبتی

یکی از ارکان مهم جریان ثبت املاک بعد از احراز تصرف مالکانه و مشخص شدن صلاحیت متقاضیان جهت درخواست ثبت، انتشار آگهی هاست. در راستای آگهی عمومی ئ انجام صحیح جریان ثبتی املاک، در ادارات ثبت  دو نوع آگهی قبل از شروع به ثبت عمومی منتشر می شود که عبارتند از آگهی مقرر در مواد9 و10 قانون ثبت و دو نوع آگهی هم بعد از قبول درخواست ثبت،یعنی پذیرش اظهارنامه منتشر خواهد شد که یکی آگهیهای نوبتی مذکور در ماده11 قانون ثبت و دومی، آگهی تحدید حدود است که در ماده14 قانون ثبت پیش بینی شده است.

 

 

 

 

 

 

 

1- اطلاع عموماشخاص ذینفع از اجرای ثبت عمومی در بخش معین است و اینکه از چه تاریخی

شروع می شود که این دو منظور با انتشار آگهی های مواد9 و10 قانون تأمین شده است.   

2- انتشارآگهیها جهت اطلاع یافتن مردم از تقاضای ثبت املاک معین

توسط اشخاصی معین است تا اگر ادعا و اعتراضی بر تقاضای ثبت ملک

از طرف آنها وجود دارد در موعود قانونی بتوانند دادخواست اعتراض بدهند و

این امر بسیار مهم با انتشار آگهیهانوبتی محقق می شود.

3- برای تحدید حدود املاکی که درخواست ثبت انها پذیرفته

شده از مالکین و مجاورین دعوت می شود تا در روز تحدید حدود ملک در محل

حاضر شده و بر مراحل انجامکار نظارت داشته و اگر اعتراض دارند در موعود

مقرر در قانون دادخواست تقدیم کنند.

هدف قانون گذار از تصویب آگهیها

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

آگهی تحدید حدود:

تعیین حدود عبارتست از تشخیص و تعیین ابعاد و حدود چهارگانه (شمال،شرق،جنوب و غرب) و مشخصات کامل ملک و حقوق ارتفاعی آن.

آگهی تحدید حدود در تعقیب آگهیهای نوبتی صورت می گیرد و از امور اساسی و فوق العاده حساس اداره ثبت است.

براساس ماده14 قانون ثبت تحدید حدود املاک واقع در هر ناحیه به ترتیب شماره پلاک مطابق با نظامنامه وزارت دادگستری بعمل می آید در این قانون آمده است تحدید حدود عمومی است و از طریق آگهی به کلیه افرادیکه اظهارنامه آنها پذیرفته شده و تقاضانامه ثبت تحویل داده اند بر اساس نوبت تحویل اظهارنامه اعلام می شود که فلان روز برای تعیین حدود و حقوق ارتفاقی در محل وقوع ملک حاضر شوند.

آگهی تحدیدی نوبتی است یعنی قبل از انتشار آگهی تحدیدی برای پلاک80 نمی توان شماره پلاک86 را آگهی کرد ابتدا باید پلاک80 بعد شماره های بالاتر، بنابراین متقاضیان ثبت و مجاورین بوسیله همین انتشار آگهی تحدیدی دعوت می شوند و دعوتنامه جداگانه لازم نیست.

شیوه عمل نماینده و نقشه بردار در عملیات تحدید حدود:

انجام عملیات تحدیدی اصولا“ به عهده نماینده ثبت است و نقشه بردار نقشه ملک را از جنبه فنی ترسیم می نماید و با توجه به اینکه حدود تعیین شده و صورتمجلس تنظیمی محور ثبت ملک در دفتر املاک است و از روی آن سند مالکیت صادر می گردد لذا عملیات اجرایی باید با دقت و صحت کامل انجام گیرد.نماینده ثبت با احراز تصرف و با رعایت ماده71 آئین نامه قانون ثبت تعیین حدود را از یکی از زوایا که بهتر است زاویه شمالغربی باشد شروع و به سمت شرق تا زاویه شمالشرق ادامه دهد و در هر صورت عملیلت تعیین حدود باید در جهت عقربه های ساعت باشد.شمال – شرق – جنوب  غرب. نماینده یا نقشه بردار باید همجوار بودن با پلاکهای دیگر، نوع دیوار خصوصی یا اشتراکی، نوع مرزها، حد فاصل با مجاورین اعم از خط مستقیم یا خط فرضی و غیره را مشخص کرده و ابتدا حدود کلی ملک را با مندرجات اظهارنامه تطبیق و سپس به حدود اجزای داخلی آن اقدام کند.

نکات تکمیلی در مورد تحدید حدود:

ردیف

نکاتی در مورد تحدید حدود

1-

هنگام تحدید حدود نباید اضافه بر میزانی که در اظهارنامه تقاضا شده تحدید حدود شود مثلا“ اگر پلاک12به ماحت200 متر تقاضای ثبت شده، نباید بیشتر از200 متر تحدید شود و اگر متقاضی بخشی از ملک همجوار را خریداری نماید هنگام تعیین حدود نمی توان با هم و بصورت یکجا عمل شود.

2-

هنگام تحدید حدود، ملک باید در تملک(تصرف) شخص اد و اجاره بودن ملک دلیلی بر ثبت نمی باشد.

3-

تحدید حدود عمومی است اما تحدید حدود اختصاصی هم با شرایط زیر امکان پذیر است. الف)هرگاه تحدید حدود عمومی به هر دلیلی انجان نشود می توان با هزینه متقاضی تحدید حدود اختصاصی انجام داد.

ب) در اجرای ماده 147 و 148 می توان تحدید حدود اختصاصی انجام داد.

 

تحدید حدود بدون انتشار آگهی تحدیدی

براساس تبصره ماده15.ق.ث. هر گاه حدود املاک مجاور از لحاظ عملیات ثبتی تثبیت و معین باشد و اعتراضی هم از کسی وصول نشود و یا در صورت وجود اعتراض حکم نهائی صادرگردد،اما یک ملک که مابین املاک تحدید شده قرار دارد ولی تحدید حدود نشده،م توان بدون انتشار آگهی به مالک اعلام شود که فلان روز در محل حضور یابد تانسبت به عملیات تعیین حدود اقدام شود.

کسانی که می توانند حدود ملک را معرفی نمایند

درهنگام عملیات تعیین حدود اشخاصی باید مأمورین را کمک و راهنمایی نمایند تا عمل تحدید به صورت درست انجام شوند این اشخاص عبارتند از:

متقاضی ثبت

مجاورین

 

هریک از متقاضیان مشاعی

ملک که تقاضای ثبت

کرده اند.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

کسانیکه بر حدود تعیین شده می توانند اعتراض کنند

4- هر یک از

متقاضیان مشاعی

که حدود به وسیله

آنها معرفی نشده

است.

3- مستدعی ثبت

1- مجاورین

2- دارندگان حقوق

ارتفاقی

 

 

 

 

 

 

 

 

 

حق ارتفاقی حقی است که یک ملک در ملک  یا

املاک دیگر دارد مثل حق مجرای آب، حق عبورساکنان

طبقات آپارتمانها از دیگر طبقات، حق آبریز ناودان،

حق نهر آب،این حقوق هنگام تحدید حدود شخص

می شود.هر گاه یک ملک در املاک دیگر حق ارتفاقی

داشته باشد در سند مالکیت کلیه املاک این حق نوشته

 می شود مثلا“ پلاک11 از پلاک12 و 13 حق عبور

دارد لذا موضوع حق ارتفاقی یا گذر آب پلاک11 از

پلاکهای 12 و 13 با عنوان« پلاک11 از پلاکهایی

 12 و 13 حق مجرای آب دارد» قید میگردد. در

صورتیکه حق ارتفاقی برای ذینفع محرز شود او

می تواند با پرداخت هزینه متعلقهبه اداره ثبت، متقاضی

دریافت مدرکی معتبر مبنی برداشتن حق ارتفاقی از ملک

 مورد نظر شود و این مدرکیا گواهی در صورت صدور،

معتبر است و حکم یک نوعسند مالکیت را دارد.

حقوق ارتفاقی و مراجع تعیین کننده

 

 

 

 

 

 

 

1- انواع اعتراضات از لحاظ ماهیت:

الف)اعتراض بر ثبت: هر کس که بر علیه ملک مورد تقاضا و در هر

مکان جغرافیایی که باشد می تواند اعتراض خود را با شرایطی به اداره

ثبت تحویل دهد، این اعتراض براصل مالکیت است که معترض اعلام

 می دارد که کل یا بخشی از ملک مورد تقاضای فردX متعلق به من است.

 

ب) اعتراض بر حدود

ج) اعتراض بر حقوق ارتفاقی

 

 

 

 

 

 

 

2- شرایط پذیرش اعتراض بر ثبت:

مطابق ماده16 ق.ث: هر کس که نسبت به ملک مورد تقاضای ثبت،اعتراض دارد باید از تاریخانتشار اولین آگهی نوبتی تا 90 روز اقامه دعوی نماید. بنابراین اعتراض زمانی مسموع است که کتبی و در مهلت 90 روز از تاریخ انتشار اولین آگهی نوبتی باشد و معترض در مقابل آن رسید دریافت نماید. همچنین اگر هیأت نظارت تشخیص دهد که در آگهی نوبتی اشتباهی رخ داده است و آگهی اصلاحی منتشر شود، این آگهی فقط یکبار انتشار می یابد و معترض از تاریخ انتشار آگهی اصلاحی به مدت 30 روز فرصت دارد که اعتراض نماید.

تذکر: اعتراض در قالب هر برگه، داخل یا خارج از مدت و کامل یا ناقص باشد اداره ثبت مکلف به دریافت و اقدام مقتضی است همچنین اعتراض باید کتبا“ به اداره ثبتی که آگهیهای نوبتی را منتشر نموده، تحویل گردد اما در صورتیکه معترض اعتراض خود را مستقیما“ به دادگاه محل تحویل دهد مخالف قانون نیست ولی باید رسید اعتراض را از دادگاه گرفته و به اداره ثبت تقدیم نماید.

3- اعتراض بر حقوق ارتفاقی:

مطابق ماده20 ق.ث. مجاور یا غیر مجاوری که مدعی داشتن حق ارتفاقی در ملک مورد تقاضای ثبت است می توانند فقط ظرف مهلت30 روز از تاریخ تنظیم صورتمجلس تحدید حدود اعتراض خود را به اداره ثبت تحویل دهند.حق ارتفاقی در داگاه مشخص می شود و بستگی به نوع حق دارد ولی اگر اعتراض خارج مدت باشد موضوع در خود اداره ثبت رسیدگی می شود. علاوه بر مجاورین،خود متقاضی ثبت هم می تواند بر حقوق ارتفاقی اعتراض کند و این زمانی است که متقاضی یا نماینده او هنگام عملیات تحدید حدود در محل حضور نداشته اند و ملک بر اساس اظهارات مجاورین مطابق ماده15 ق.ث تحدید حدود شده است که این حالت در اداره ثبت رسیدگی می شود. در اعتراض بر حقوق ارتفاقی مجاورت شرط نیست بلکه نوع حق ارتفاقی مهم است مثلا“ اگر حق ارتفاقی از نوع حق مجرای آب یا چاه آب باشد مجاورت شرط نیست چون نهر آب باید املاک متعددی را طی کند تا به سایر اراضی برسد،لذا غیر مجاورهم می تواند بر حقوق ارتفاقی اعتراض نماید.

انواع اعتراض به طور کلی:

الف) اعتراض بر ثبت: هر شخص حقیقی یا حقوقی می تواند اعتراض کند و مکان جغرافیای مانع نیست

ب)اعتراض بر حدود: فقط مجاورین و خود مالک می توانند اعتراض نمایند

الف) اعتراض بر ثبت

 

ب)اعتراض بر حدود

      ج)اعتراض بر

     حقوق ارتفاقی

ج) اعتراض بر حقوق ارتفاقی: نوع حق ارتفاقی تعیین کننده نوع اعتراض و اشخاص است و مجاورت شرط نیست خود متقاضی ثبت هم می تواند اعتراض کند.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

الف) اعتراض بر

ثبت شامل:

1- داخل مدت: ظرف مهلت 90 روز از زمان انتشار اولین آگهی نوبتی و

 در دادگاه رسیدگی شود.

2- خارج مدت: بعد از انقضاء مدت90 روز توسط رئیس اداره ثبت و رئیس دادگاه

 محل در اداره ثبت رسیدگی می شود.

ب) اعتراض بر

حدود شامل

1- داخل مدت: ظرف 30 روز از زمان تنظیم و ابلاغ صورتمجلس

تحدید حدود که برخی در دادگاه و برخی در اداره ثبت رسیدگی می شوند.

2- خارج مدت: بعد از انقضاء مهلت30 روز و مسموع نیست.

ج) اعتراض بر حقوق

ارتفاقی شامل

1- داخل مدت:ظرف30 روز از زمان تنظیم صورتمجلس تحدید حدود و در

دادگاه رسیگدی می شود.

2- خارج مدت: اگر خارج از مهلت باشد در اداره ثبت رسیدگی می شود.

 

 

 

ردیف

دفاتر

1-

دفتر املاک و سایر دفاتر ثبتی

2-

ثبت ملک در دفتر املاک و مقررات آن

3-

دفتر نماینده املاک و موارد کاربرد آن

4-

پیش نویس سند مالکیت (مستخرجه)

 

1- دفتر املاک و سایر دفاتر ثبتی:

براساس ماده یک اصلاحی آ.ق.ث. مورخه24/2/54 هر اداره یا دایره ثبت دارای دفاتر روبرو می باشد.

براساس ماده 2آ.ق.ث. کلیه دفاتر فوق باید مجلد بوده و به استثناء دفتر توزیع اظهارنامه و دفتر املاک مجهول المالک تمامی صفحات سایر دفاتر باید در ابتدای کار توسط دادستان شهرستان محل یا نماینده او شماره و امضاء شده و به مهر دادسرا ممهور گردند علاوه بر این مجموع تعداد صفحات در ابتدا و انتهای دفتر با حروف قید گردد.

براســـاس ماده 2آ.ق.ث. کلیه دفاتر فوق باید مجلد بوده و به اســـتثناء دفتر توزیع اظهارنامه و دفتر املاک مجهول المالک تـــمامی صفحات سایر دفاتر باید در ابتدای کار توسط دادستان شهرستان محل یا نماینده او شماره و امضـــــاء شده و به مهر دادسرا ممهور گردند علاوه بر این مجموع تعداد صفحات در ابتدا و انتهای دفتر با حروف قید گردد.

از میان دفـــاتر فوق دفتر املاک از اساسی ترین و مهم ترین دفاتر از لحاظ اعتبار قانونی است و حتی بر سند مالکیت رجحــــــان دارد به نحویکه ماده22 قانون ثبت صراحت به ثبــــت ملک در دفتر املاک دارد نه بر صدور سند مالکیت.بنابراین دفتراملاک دفتری است که هـــــــر ملکی پس از اتمام عملیات مقدماتی بدون رعایت ترتــــیب شماره پلاک در آن ثبت می شود.

2- ثبت ملک در دفتر املاک و مقررات آن:

بر اساس ماده 21 قانون ثبت و ماده103 آئین نامه قانون ثبت بعد از انجام عملیات مقدماتی ثبت که شامل:

3- دفتر نماینده املاک و موارد کاربرد آن:

در قسمت دفتر املاک علاوه بر دفاتر ثبت املاک دفتر دیگری بنام دفتر نماینده املاک حفـــظ و نگهداری می شود که این دفتر هم از جمله دفاتر ضروری موضوع ماده 7 قانون ثبت و ماده 1 آئین نامه بوده و بصورت مجلد که صفحات آن به امضاءو مهر نماینده دادستانی امضــاء و مهر می شود.از دفتر نماینده املاک در موارد زیر استفاده می شود.

- به هر بخش یا قطعه ای که بر اساس ثبــــــت عمومی در جریـــان ثبت قرار می گیرد و دارای شماره های اصلی و فرعی متعدد باشد دفتر واحدی به نام دفتر نماینده املاک اختــصاص می یابد در غیـــــر این صورت به دستور بند300 مجموعه بخشنامه های ثبتی اختصاص دفتر واحدی به یک بخش که شماره های اصلی یا فرعی اندکی دارد لازم نیست و می توان از یک دفتر برای چند قطعه یا بخش که به ثـــــبت عـمومی گذاشتــه می شود، بطور مسلسل استفاده کرد، مشروط بر اینکه اولا“ در پشـــت ورقه اول دفتر مزبور مهر منظم شماره های اصلی و فرعی هر قطعـه را با ذکر تعداد صفحات مربــــوط قید و ثانیا“،پس از اتمام شماره های اصلی و فرعی هر قریه به تناسب احتیاج، چند صفــحه برای ثــــبت شماره های از قلم افتاده سفید گذارده شود.

- پس از انتشار آگهی های نوبتی شمــــاره اصلی هر ملک و فرعی های مربوط به شمــــــاره اصلی که در موقع توزیع اظهارنامه تعیین شده به تــرتیب در دفتر نماینده املاک ثبت می شود.

- مشخصات ملک، تاریخ و شماره ثــــبت و صفحه دفتر املاکبعد از صدور سند مالکیـــــت در ستونهای مربوط به دفتر نماینده املاک قید و در دفتر املاک حفظ و نگهداری می شود.

- در صورت منظم نگهداشتن دفتر نماینده املاک ضرورتی به تنظیم و نگهداری دفتــــر آمار مربوط به املاک وجود ندارد.

4- پیش نویس سند مالکیت (مستخرجه)

بعد از اینکه ملک ثبت دفتـر املاک شد یک پیش نویس لازم است که آنــرا مستخرجه می گویند. قسمت فوقــانی مستخرجه سه قسمت است که شامل،مشخـــصات ملک و مالک،تاریخ ثبـــت ملک، بازداشت و ملاحــظات و در قسمت تحتانی آن شامل فع و انفـــعالاتی است که انجام شده تا اینکه ملک ثبــت دفتر املاک شود.هر گاه مالکین متعدد باشنــد برای هر یک از مالکین به نسبت میزان ســهمی که دارند مستخرجه نوشته می شود و مالکیت آنها در مستخرجه باید جداگانه مشخص باشد.

نمونه پیش نویس:

تفکیک در عرف ثبتی عبارتست از تقسیم مال غیر منــقول به قطعات کوچکتر مثلا“ قطعه زمیـــــــنی به مساحت5 هــزار مترمربع که مالک یا مالکین آن تصمــــــــیم دارند آنرا به قطعات 200 متری تقسیـــم کنند در صورت تقسیم، در عـرف ثبتی گفته می شود آن زمین به قطـــــــعات 200 متری تفکیکی شــــده است. با این توصیف از تفکیک به سه منظور استفاده می شود:

از تفکیک به سه منظور استفاده می کنیم:

2- تفکیک و نوع مالکیت آپارتمانها:

در تفکیک آپارتمان

3- تفکیک و دستورالعمل سازمان ثبت:

در رابــــطه با تفکـیک،بخشـنامه ها و دستورالعمل های متعددی صادر شده که گاه موجب سر درگم و اغلب باهم متفاوتند و لذا با اصلاح ماده154 ق.ث. به منــظور ایجاد وحدت رویه در مورد تفــکیک و افراز موارد زیر مورد نــظر قرار می گیرد:

- ادارات ثبــــــت مکلفند در موقع تفکیک اراضی محــدوده قانونی شهر و حریم آن،عمل تفــکیک و افــراز را در اجرای م154 اصلاحی قانون ثــــبت طبق نقشه ای انجان دهند که بر اســاس ماده101 قانون شهرداریها به تصویب شـهرداری رسیده باشد.

- تکــــلیف تفکیک اراضی و ساختمانهای خارج از محـدوده قانونی و حریم شهرها را آئین نامه استفــاده از اراضی و احداث بنا و تأسیسات در خــــــارج از محدوده قانونی و حریم شهرها روشن کرده است.

تفکیک عرصه بر اساس تملک اعیانی:

طبق بند380 بخشنامه های ثبـــــــتی تا اول مهر ماه1365 ، در مواردی که مــــالک اعیان،قصد خرید عرصه یا زیربنا را داشـــــته باشد و تحدید حدود اعیان هم انجام شده باشـــد تفکیک عرصه احتیاجی به جلب نظر شهـــرداری ندارد و حدود عرصه، تابع حدود اعیــان است.م154 اصلاحی قانون ثبت مصوب مـــــرداد ماه1365 دلالت بر این امــــــــر دارد و ادارات ثبت فقط در تفکیک اراضی ملــــــزم به جلب نظر شهرداریها هستند و در تفکــــیک ساختمانها باید راسا اقدام کنند.

تفکیک اعیانی:

همانطور که اجرای مفاد ماده104 مــکرر برای تعیین حدود به مالک عرصه و مجاورین اخطار می شود در موقع درخواست تفکیک اعیـــانیهای ثبت شده به منظور محفوظ ماندن حــق مالک رصه مطابق ماده مکور،باید مراتب به مشارالیه ایلاغ و اخطار شود. بدیــهی است با صدور سند مالکیت اعیانی، دیــــــگر ادعایی نسبت به اصل مالکیت مسموع نیست.

4- افراز املاک مشاع و مراحل آن:

افراز در اصطلاح قضایی و ثبتی عبارتست از جدا کردن سهم مشاع شریک یا شرکاء و یا به تعبیری دیگر افراز عبارتست از تقسیم مال غیر منقول مشاع بین شـــــرکاء به نسبت سهم آنان

براساس ماده1 قانون افراز و فروش املاک مشاع مصوب سال1357 در مورد املاک مشاعی که جریان مقدماتی ثبت آنها خاتمه یافــــــته، اعم از اینــــکه ثبت دفــــتراملاک شده یا نشده باشند،رسیــــدگی به درخواست افراز اینگونه املاک با اداره ثبتی است که ملک مورد تقــــــــاضای افراز در حوزه آن اداره واقع شده است.

تا سال1357 افراز امـــلاک مشـــاع کلا“ در دادگاه انجام می شد اما با تصویب قانـون افراز در این سال وضعیت تغییـــر کرده و افـــــــراز املاکی که جریــان مقدماتی ثبت آنها پایان یافته باشد در اداره ثبت انجام می گیرد.

مراحل انجام افراز:

از آنجایی که هنگام اقدام در مورد قانون افراز و فروش املاک مشاع در واحــدهای ثبتی تصمیماتی یکسان اتخاذ نمی شود لذا تهیه دستورالعملی در خصوص ایجاد وحــدت رویه یا عندالزوم اصلاح آیین نامه قانون مذکور ضروری به نظر می رسد.

- جهت درخواست افراز لازم است که فرمهای یکسانی تهیه گردد که در آن مشخـصات ملک مورد افراز و مشخصات کامل خواهان و خوانده و نشانی آنها و چنانچه خــــــواهان اطلاعی از نانی خوانده و سایر مالکین ندارد این مورد صریحا“ در فرم دادخواست افراز ذکر شود. 2- پس از تقدیم دادخواست افراز و ارجاع آن به نماینده ثبت، درخواست با پرونده ثبتی و دفتــــراملاک تطبیق داده شود، چنانچه درخواست ناقص باشد مراتب با ذکر موارد نقص به خـــــواهان اعلام شود تا نسبت به تکمیل آن اقدام نماید. 3- نماینده اقدام کنندهپس از بـــررسی دادخواست، در صورتیکه آنرا کامل تشخیص دهد،کتبا“ وضعیت ملک را از متصدی دفـتر املاک استعلام می نماید.

متصدی دفتر املاک موظف است اسامی و مقدار مالکیت املاک ثـــبت شده را مطابق ثبت دفتر املاک به نماینده گزارش دهد و نسبت به املاک در جریان ثبت پس از فهرست و منگنه نمودن پرونده توسط بایگان آنرا تحویل نماینده دهد. نماینده پس از دریافت پــرونده، گزارشی از وضعیت ثبتی ملک مورد درخواست افراز را که حاوی اسامی مالکیــن و میزان مالکیت آنها و اینکه جریان ثبتی خاتمه یافته و با مجاورین اختلافی ندارد تهیه می نـماید.پساز گزارش نماینده، رییس ثبت در صورتیکه پرونده را مطابق با قانون و آیین نامه افــــراز و فروش املاک مشاع برای افراز آماده بداند،دستور ثبت گزارش را در دفتر اندیکاتــــور و دیگر اقدامات بعدی را در ذیل گزارش به نقشه بردار صادر می نماید سپس نقشـــــه بردار با قید روز و ساعت به طرفین اخطار می نماید که جهت معاینه ملک در محل حضور یابند.

5- سه رکن اساسی و مهم افراز:

اقسام شرکتهای تجاری :

ماده 20 قانون تجارت ایران شرکتهای تجاری را به اقسام زیر تقسیم نموده است:

1 ) شرکت سهامی؛ 2 ) شرکت با مسئولیت محدود؛ 3 ) شرکت تضامنی؛ 4 ) شرکت تعاونی تولید و مصرف.

در یک تقسیم بندی کلی شرکتهای فوق را می توان به چهار دسته زیر تقسیم کرد:

1 ) شرکت سرمایه؛ 2 ) شرکتهای شخص؛ 3 ) شرکتهای مختلط؛ 4 ) شرکتهای خاص.

1 ) فصل اول شرکتهای سرمایه :

در شرکتهای سرمایه شرکاء فقط تا میزان سرمایه ای که در شرکت گذاشته اند مسئول تعهدات شرکت هستند و چنانچه بدهی شرکت بیش از دارایی آن تجاوز کند، طلبکاران حق رجوع به شرکاء را ندارند. به عبارت دیگر در این شرکت ها سرمایه به سهام تقسیم شده است و مسئولیت هر شریک به میزان سهمی است که از سهام شرکت خریداری کرده است. روی همین اصل اعتبار شرکت همان سرمایه شرکت است؛ برای مثال، اگر سرمایه شرکت 1000 ریال فرض شود و بدهی شرکت 1500 ریال باشد، مازاد بدهی بر عهده شرکاء نمی باشد.

در این شرکت ها شخصیت شرکاء تاثیری در اعتبار شرکت ندارد. اما هر چه میزان سرمایه بیشتر باشد، اعتبار شرکت نزد مردم بیشتر خواهد بود. علاوه بر آن اصولاً شرکاء می توانند بدون موافقت سایر سهامداران و مدیران شرکت سهام خود را به دیگری منتقل کنند شرکاء این گونه شرکت ها نه تنها مسئولیتی در اداره امور شرکت ندارند، اغلب اوقات از موضوع شرکت و محل فعالیت آن نیز اطلاعی ندارند و سهام آنها در بورس براحتی قابل نقل و انتقال است.

شرکتهای سرمایه عبارتند از : شرکت های سهام (عام و خاص) و شرکت با مسئولیت محدود. عدم تاثیر شخصیت شرکاء در شرکتهای سهامی باعث شده تا قوانین بسیاری از کشورها این گونه شرکتها را به بی نام (anonyme) بنامند. شخصیت شرکاء در شرکت با مسئولیت محدود اهمیت بیشتری از شرکتهای سهامی دارد، به همین دلیل در این شرکت ها نقل و انتقال سهم الشرکه که تابع مقررات مخصوصی است. اما وجه اشتراک آنها با شرکتهای سرمایه در این است مسئولیت شرکاء نسبت به تعهدات شرکت محدود به سرمایه ای است که در شرکت گذاشته اند. محدود بودن مسئولیت شرکاء به اندازه سرمایه آنها در شرکت، بویژه در زمینه شرکتهای با مسئولیت محدود، مورد سوء استفاده افراد سودجو قرار می گیرد. به این صورت که این گونه افراد با تشکیل یک شرکت با مسئولیت محدود خود را از عواقب ور شکستگی و عدم توانایی پرداخت بدهی های شرکت رها می سازند.

در هر حال، چون رسیدن به هدفهای اقتصادی بدون سرمایه ممکن نیست، شرکتهای سرمایه، بویژه شرکتهای سهامی، نقش بسیار مهمی در زندگی اقتصادی کشورها دارند. در واقع از طریق این شرکتها با همکاری عده زیادی از افراد و استفاده از پس اندازهای آنان سرمایه های هنگفتی جهت فعالیتهای تجاری و اقتصادی فراهم می گردد.

فصل دوم : شرکتهای شخص

در شرکتهای شخص شخصیت و اعتبار شرکاء از اهمیت خاصی برخوردار است و شرکاء شرکت معمولاً اشخاصی هستند که به شخصیت، سرمایه و ویژگی های اخلاقی یکدیگر آشنایی کامل دارند و در بسیاری از موارد شرکاء این شرکت ها اعضای یک خانواده و یا دوستان و آشنایان نزدیک هستند. شرکاء این شرکتها، علاوه بر سرمایه ای که در شرکت گذاشته اند، از محل دارایی شخصی خود نیز مشئول تعهدات و بدهی های شرکت هستند؛ برای مثال، اگر سرمایه شرکت 1000 ریال و بدهی شرکت 1500 ریال باشد، هر یک از شرکاء به نسبت سرمایه خود در شرکت یا نسبت به تمام بدهی شرکت در قبال بدهکاران شرکت مسئولیت دارند.

در شرکت های شخص نقل و انتقال سهم الشرکه که منوط به موافقت سایر شرکاء است و از این لحاظ شرکاء نمی توانند آزادانه سهم الشرکه خود را به دیگری منتقل کنند و حتی در صورت فوت یا ور شکستگی و بطور کلی خروج یکی از شرکاء شرکت ممکن است منحل شود. شرکتهای تضامنی و نسبی نمونه باربز شرکتهای شخص هستند.

فصل سوم : شرکتهای مختلط

در شرکتهای مختلط دو دسته شریک وجود دارد : دسته اول شرکایی که همانند شرکای شرکتهای سرمایه مسئولیت آنها در قبال بدهی شرکت محدود به سرمایه ای است که در شرکت گذاشته اند. دسته دوم شرکایی که مسئولیت نا محدود دارند (شرکای ضامن). این دسته از شرکاء از محل دارایی شخصی خود مسئول تمام بدهی هستند که ممکن است علاوه بر دارایی شرکت پیدا شود.

این دسته از شرکتها را که شرکتهای «کار» و «سرمایه» هم نامیده اند به وسیله دو دسته اشخاص تشکیل می شود : دسته اول کسانی هستند که سرمایه داشته و قصد سرمایه گذاری تجاری دارند، اما به امور تجاری آگاه نیستند. دسته دوم کسانی هستند که سرمایه ندارند ولی به امور تجاری آگاهی کامل دارند و نمی خواهند به عنوان کارمند سرمایه داران کار کنند، بلکه می خواهند برای خودشان کار کنند. این دو دسته می توانند به توافق برسند و شرکتی مختلط تشکیل دهند. در این صورت شرکای دسته اول دارای مسئولیت محدود و شرکای دسته دوم دارای مسئولیت نا محدود می شوند و اداره شرکت هم بر عهده آنان خواهد بود.